A diferencia del modelo de «Suma Alzada» (donde se pacta un valor fijo global), en el contrato por precios unitarios la remuneración final se determina mediante una fórmula matemática simple pero dinámica:
$$Valor\,Final = \sum (Cantidad\,Efectivamente\,Ejecutada \times Precio\,Unitario\,Pactado)$$
Esto significa que, aunque al firmar se establezca un valor «estimado», el pago real dependerá de lo que se mida y apruebe en el sitio de obra.
1. El motor del contrato: APU y Listado de Ítems
Para que este esquema sea exitoso, la base debe ser técnica y no solo comercial. Se requieren dos componentes esenciales:
- Listado de Ítems (BOQ): Una lista detallada de actividades medibles (excavación en $m^3$, acero en $kg$, concreto en $m^3$).
- Análisis de Precios Unitarios (APU): Es la radiografía de cada ítem. Incluye materiales, mano de obra, equipo y el porcentaje de AIU (Administración, Imprevistos y Utilidad).
En Constructora Ossa López, priorizamos que estos APU sean realistas y trazables, evitando los desequilibrios que ocurren cuando un proponente sube artificialmente los precios de los ítems que sospecha que tendrán mayor ejecución.
2. "¿Mayores cantidades" o "Obras adicionales"?: El dilema del presupuesto
Uno de los puntos que genera más roces en la interventoría es confundir estos dos conceptos. Es fundamental aclararlos para mantener la salud financiera del proyecto:
- Mayores cantidades de obra: Ocurre cuando se ejecuta más de un ítem que ya estaba en el contrato (por ejemplo, se estimaron $100\,m^2$ de muro pero resultaron ser $120\,m^2$). Aquí se respeta el precio unitario original.
- Obras adicionales (Nuevos ítems): Son actividades que no estaban previstas ni listadas inicialmente. Esto requiere negociar precios nuevos y soportes técnicos adicionales.
Duda frecuente: ¿El valor del contrato es fijo? No. El valor pactado inicialmente es una estimación. Si las cantidades reales superan lo previsto (sin cambiar el objeto del contrato), se gestionan los recursos para cubrir ese mayor costo, algo que en la contratación pública colombiana está plenamente reglamentado por Colombia Compra Eficiente.
3. Riesgos típicos y cómo mitigarlos estratégicamente
Contratar por precios unitarios sin una supervisión experta puede derivar en la famosa «guerra de las actas». Estos son los riesgos y las soluciones que aplicamos en Constructora Ossa López:
- Riesgo de mediciones subjetivas: Diferencias en cómo se mide el desperdicio o los traslapos.
- Mitigación: Definir reglas de medición claras en el contrato y contar con una Interventoría de Obra que valide cantidades en tiempo real.
- Crecimiento desmedido del presupuesto: El proyecto puede quedarse sin fondos si las cantidades crecen sin control semanal.
- Mitigación: Implementar un control de producción con forecast mensual, permitiendo que la Gerencia de Proyectos detecte desviaciones antes de que sean críticas.
4. ¿Cuándo conviene (y cuándo no) usar este modelo?
Este esquema es ideal cuando existe incertidumbre técnica, como en:
- Remodelaciones: Donde las redes ocultas y patologías solo aparecen tras la demolición.
- Obras Civiles: Donde la profundidad de las excavaciones depende de la resistencia real del terreno.
- Proyectos por fases: Como hospitales o campus universitarios en operación.
Sin embargo, si el diseño está «cerrado» (completamente definido) y usted busca certeza absoluta del costo total, el modelo de suma alzada podría ser más conveniente. La clave es no aplicar precios unitarios si no cuenta con la capacidad de medición y control mensual.
Gestión avanzada con Constructora Ossa López
Para que el pago por cantidades ejecutadas no se convierta en una discusión permanente, en Constructora Ossa López integramos dos capas de seguridad:
- Interventoría Técnica: Actuamos como el verificador independiente que garantiza que lo que el contratista cobra es exactamente lo que se instaló, bajo los estándares de calidad exigidos.
- Gerencia de Proyectos con enfoque BIM: Utilizamos modelos digitales para pre-cuantificar el proyecto. Esto reduce la brecha entre el presupuesto estimado y el real, dándole al cliente una visibilidad financiera sin precedentes.
¿Está evaluando el esquema de contratación para su próxima obra?
Un error en la definición de los APU o en las reglas de medición puede costar millones en reclamaciones futuras. ¿Le gustaría que revisáramos su pliego de condiciones o que estructuráramos una propuesta de Interventoría/Gerencia para asegurar que cada peso invertido en su proyecto esté debidamente soportado por cantidades reales y calidad certificada?
Sería un gusto para el equipo de Constructora Ossa López ayudarle a blindar técnicamente su contrato.
